Quando si parla di acquisto di immobili su carta si fa riferimento ad immobili che esistono per l’appunto solo su carta e dunque non ancora costruiti.

Con il D.lgs. 20 giugno 2005 n°122, si sono introdotti nel nostro ordinamento importanti strumenti di tutela per l’ acquirente di immobili da costruire, onde evitare che a fronte di cospicue caparre o acconti sul prezzo, al momento della stipula del preliminare la vendita saltasse per svariati motivi, in primis un’ eventuale situazione di crisi dell’impresa costruttrice.

In questa categoria di immobili vi rientrano tutti quelli per i quali sia richiesto (non necessariamente concesso) il cd. PERMESSO DI COSTRUIRE, ossia di quel titolo che consente al richiedente di poter edificare, rilasciato dal comune competente per territorio (permesso di costruire che deve essere rilasciato dall’ente comunale anche per tutte quelle opere edilizie “precarie”, ossia che non hanno i requisiti di temporalità limitata e di specificità. Lo ha ribadito il Consiglio di Stato con la sentenza 3 giugno 2014, n°2842, venendo ad equiparare le opere edilizie aventi carattere stagionale, in quanto dirette alla soddisfazione di interessi permanenti nel tempo, alle nuove costruzioni).

Tuttavia, per godere a pieno di tutte le tutele previste dalla legge, il solo permesso di costruire non è sufficiente. Occorre che l’immobile non sia ancora ultimato in modo da non consentire ancora il rilascio del cd. CERTIFICATO  DI AGIBILITA’, rilasciato anch’esso dal comune. Si tratta di un’attestazione che accerta che l’immobile e i suoi impianti godono delle condizioni di sicurezza, salubrità e risparmio energetico previsti dalla legge e dai regolamenti locali.

Bisogna fare attenzione dal momento che, se si acquista un immobile per il quale non è ancora stato richiesto il permesso di costruire, o è già stato rilasciato il certificato di agibilità, non possono essere fatte valere le tutele previste dalla legge per gli immobili da costruire. Tale legge ha due destinatari ben precisi:

- L’ACQUIRENTE: ovvero colui che abbia stipulato un contratto sia esso un preliminare o di altro genere, che abbia come effetto quello di impegnare le parti ad un futuro trasferimento della proprietà di un immobile da costruire.

- IL VENDITORE: un costruttore ovvero l’imprenditore o la cooperativa edilizia che abbia stipulato un contratto che possa avere ad       effetto la cessione o il trasferimento non immediato in favore di un acquirente, della proprietà o di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire, anche se la realizzazione della costruzione sia data in appalto o comunque eseguita da un terzo.

E’ necessario che nel contratto siano ben specificati sia i cd. elementi essenziali del contratto (descrizione accurata dell’immobile con dati catastali ed edilizi, caratteristiche tecniche della costruzione con allegazione del capitolato di appalto e le tavole di progetto, tutti i gravami pregiudizievoli, il prezzo di vendita con indicazione di caparre o di eventuali acconti, attraverso modalità di pagamento tracciabili) che i cd. elementi accessori (termine per la consegna dell’opera finita e l’eventuale appaltatore).

Inoltre ai sensi dell’art 2 del Decreto è necessario indicare gli estremi della fideiussione che il costruttore deve consegnare a pena di nullità (il contratto sarà invalido e non produrrà effetti) all’acquirente , al momento della stipula del contratto.

Attraverso la fideiussione (quale strumento di garanzia cd. PERSONALE) un soggetto si obbliga a pagare un debito di un terzo qualora quest’ultimo non vi provveda o anche a prescindere da ciò (garanzia  a prima richiesta).

La fideiussione garantisce all’acquirente la restituzione di tutto quanto lo stesso ha già versato o verserà, oltre agli interessi, prima dell’acquisto dell’immobile, nel caso in cui l’imprenditore si trovi in una situazione di crisi (pignoramenti dell’immobile in corso di costruzione o del terreno su cui verrà costruito, fallimento o richiesta di procedimenti concorsuali).

Il terzo fideiussore sarà, come prevede la legge, una banca o una compagnia di assicurazione o un intermediario finanziario iscritto ad un determinato elenco speciale; dunque deve essere un soggetto affidabile e solvibile.

La fideiussione deve contenere la rinuncia al beneficio di escussione, ovvero deve essere azionabile immediatamente senza passare da una preventiva richiesta al costruttore.

Ulteriore garanzia è la POLIZZA SULLA RESPONSABILITA’  CIVILE DEL COSTRUTTORE ai sensi dell’art. 1669 del c.c. a favore dell’acquirente.

Si impone al costruttore di consegnare, al momento della stipula del contratto definitivo, una polizza assicurativa che garantisca l’acquirente in caso di gravi difetti dell’immobile per una durata di dieci anni dall’ultimazione dei lavori e quindi, risarcisce l’acquirente dei danni che dovesse subire  a causa di tali difetti, anche se tali danni dovessero essere provocati a terzi.

La legge inoltre ha previsto che se l’acquisto ha riguardato un immobile da costruire per il quale l’acquirente si sia impegnato ad adibirlo a residenza propria, o del proprio coniuge o dei propri parenti o affini entro in terzo  grado e, il prezzo di vendita sia giusto al momento della stipula del preliminare, non è possibile per il curatore fallimentare esercitare l’azione revocatoria (strumento questo che permette di recuperare fondi da utilizzare per il pagamento dei creditori, attraverso la vendita  di tutti i beni del fallito).

Dunque attraverso il riconoscimento di tale tutela  in caso di fallimento del costruttore l’acquisto di un immobile da costruire non  può essere revocato e dunque l’acquirente non perde la proprietà acquistata.

A rafforzare le tutele previste dal D.lgs. 20 giugno 2005, n° 122 si pone  il contenuto dell’art 10 quater del decreto legge 47/2014 (“Misure urgenti per l’emergenza abitativa, per il mercato delle costruzioni e per Expo 2015″), il quale stabilisce che l’acquirente non può rinunciare alle tutele previste dal presente decreto; ogni clausola contraria è nulla e deve intendersi come non apposta.