Il COVID 19 ha dato vita oltre che ad una emergenza sanitaria mondiale anche a molte situazioni di disagio economico, per molte famiglie e molti commercianti che tra mille difficoltà, si trovano a dover fare i conti con spese divenute insostenibili, tra cui il pagamento dei canoni di affitto. Cosa succede dunque se l’inquilino, in assenza di un accordo con il locatore, non paga o paga una cifra inferiore a quella stabilita dal contratto di locazione?

L’affittuario è inadempiente alla propria obbligazione di pagare l’affitto, dunque diventa moroso e ciò porta alla ovvia conseguenza dello sfratto, sia che si tratti di un contratto di affitto per un immobile ad uso commerciale che residenziale. Si è quindi tenuti al pagamento dei canoni con tutte le ulteriori spese di procedura e di avvocati. Si giunge ugualmente allo sfratto anche se il locatario paga, ma solo parzialmente, la cifra pattuita per il canone d’affitto. In questo caso però, il giudice, provando la buona volontà nel pagamento, è propenso a concedere il termine di grazia, ovvero altri 60-90 giorni per integrare il pagamento.

In assenza di un provvedimento normativo ad hoc che preveda uno sconto sugli affitti per il CoronaVirus, la soluzione migliore per evitare un procedimento di sfratto resta dunque un accordo tra le parti, ovvero tra il conduttore ed il locatore, entrambi propensi a mantenere in vita il contratto di locazione in essere.

In questo caso la legge ci viene incontro. Facciamo riferimento all’art. 1467 del CC, il quale pone un valido rimedio quando a seguito di avvenimenti straordinari ed imprevedibili, la prestazione dovuta da una parte del contratto diventa eccessivamente onerosa.

Escludendo la volontà delle parti di risolvere il contratto, l’emergenza COVID 19 diviene condizione per decidere liberamente di modificare, temporaneamente o in modo definitivo, le condizioni del contratto. Il conduttore può legittimamente richiedere di ritardare il pagamento rispetto alla scadenza prevista in contratto senza addebito di interessi e/o penali in genere (art. 1256,2 cc) trattandosi di un inadempimento incolpevole a fronte di un’emergenza straordinaria. E’ possibile concordare ulteriori nuove condizioni contrattuali come un equa riduzione del canone per tutto il periodo in cui permarrà il virus, tenuto conto delle difficoltà economiche in cui versa il conduttore. Meglio invece la stipula di un nuovo contratto a condizioni più vantaggiose per le parti per la durata del periodo di crisi.

Nel caso in cui si raggiunga ad un accordo per la riduzione del canone di locazione  in seguito all’emergenza CoronaVirus, non è obbligatoria la registrazione della modifica contrattuale. Qualora però il contribuente decida di provvedere alla registrazione ai fini del calcolo delle imposte dirette senza attendere la fine dello stato di pericolo, non è tenuto a pagare le imposte di registro e di bollo.

Per velocizzare i tempi si può inviare una pec o una mail, senza doversi recare in un ufficio dell’Agenzia delle Entrate allegando: la scansione dell’accordo di riduzione; il modello 69 compilato e sottoscritto; la dichiarazione sostitutiva  di atto di notorietà (art. 47, Dpr n 445/2000) di essere in possesso degli originali; la copia del documento di identità del richiedente, che deve specificare che la registrazione è esente da imposte (art. 19, comma 1, Dl n. 133/2014).

La registrazione della riduzione del canone di locazione in seguito all’emergenza CoronaVirus applicata dal proprietario dell’immobile all’inquilino rientra nella sospensione prevista dall’art 62, commi 1 e 6, del Dl “Cura Italia”. Pertanto potrà essere effettuata entro il 30 giugno 2020 senza sanzioni.

Si invocano provvedimenti che vadano ad aiutare inquilini in difficoltà, ma anche a tutelare i proprietari. Al momento in tema di sostegno all’affitto ogni regione adotta misure normative differenti.

Per il Lazio la Giunta regionale ha approvato le delibere per lo stanziamento di 43 milioni di euro di bonus affitto; di questi circa 24,5 milioni sono destinati alla città di Roma e 18,5 agli altri Comuni del Lazio.

Tale manovra si articola in due misure: da una parte si prevede un investimento di 21 milioni di euro destinato a cittadini e famiglie con reddito Isee fino a 14’000 euro. Tali risorse sono assegnate ai comuni del Lazio che con un bando pubblico provvedono a trasferire i contributi alle persone che ne fanno domanda. Tale provvedimento è stato prorogato fino al 31 dicembre 2020.

Dall’altra parte la seconda misura prevede un investimento regionale di 22 milioni di euro che verrà trasferito ai Comuni per sostenere il pagamento dell’affitto. E’ rivolto ai locatari che hanno subito una contrazione di almeno il 30% del reddito dal 23 febbraio al 31 maggio 2020 rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Il reddito non dovrà essere superiore ai 7000 euro trimestrali e il contributo sarà per tre mensilità pari al 40% del costo dell’affitto. E’ possibile anche presentare al proprio Comune il contratto di locazione e un’autocertificazione  che attesti la propria situazione economica, per rientrare nella graduatoria stilata dallo stesso ente entro 45 giorni per l’assegnazione delle risorse.