La legge n°392 del 1978 attribuisce al Conduttore il diritto di prelazione per l’acquisto dell’immobile locato ad uso diverso da quello abitativo, qualora il Locatore voglia venderlo. Quest’ultimo non fa ne una proposta, ne avvia trattative negoziali, ma compie un atto di interpello notificato da un pubblico ufficiale giudiziario, contenente le condizioni di vendita e l’invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione. Il Conduttore deve rispondere entro 60 giorni dalla ricezione di detta comunicazione, sempre con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario. Trascorsi i 60 giorni, il Conduttore deve effettuare il pagamento del prezzo entro 30 giorni dalla risposta.

Se il Locatore viola il diritto di prelazione e vende a terzi, il Conduttore può riscattare l’immobile dall’acquirente nonché da qualsiasi suo avente causa entro 6 mesi dalla trascrizione dell’ atto di alienazione, annullando l’atto. La prelazione però non insorge se il locale è caduto in successione ereditaria, se è trasferito al proprio coniuge o ai parenti entro il secondo grado o se è oggetto di permuta o di divisione giudiziale.

Se il Conduttore è lo Stato o un ente pubblico territoriale, la prelazione è del tutto esclusa in caso di attività che non comportano contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, in caso di attività professionali, di attività di carattere transitorio, di locali interni a stazioni ferroviarie, porti ed  aeroporti, di attività ricreative, assistenziali, culturali, socialistiche o di qualsiasi attività.

Nell’ipotesi di immobile adibito ad uso abitativo, invece, il diritto di prelazione in favore del Conduttore è disciplinato dall’art 3 della legge n°431 del 1998 ed opera quando il Locatore, alla prima scadenza contrattuale, si avvale della facoltà di diniego del rinnovo del contratto e ciò avviene in ipotesi particolari. Vediamo quali sono.

Il primo caso si verifica quando il Locatore intende vendere l’immobile a terzi e non ha la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In questo caso, il Locatore ha diritto di essere preferito a parità di condizioni ad altri eventuali acquirenti dell’immobile . Anche in questo caso il Locatore dovrà darne comunicazione al Conduttore mediante atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario, indicando il corrispettivo in denaro, le condizioni alle quali la compravendita dovrebbe concludersi e l’invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione. Il Conduttore deve esercitare il proprio diritto entro 60 giorni dalla ricezione della comunicazione con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario e provvedere al pagamento del prezzo entro 30 giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell’avvenuta notifica della comunicazione, contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare. Anche qui se il proprietario vende a terzi senza aver fatto la notifica o ad un prezzo inferiore a quello indicato nella medesima, il Conduttore può, entro sei mesi dalla trascrizione del rogito, riscattare l’immobile dall’acquirente e da ogni altro successivo avente causa e addirittura pretendere il risarcimento degli eventuali danni. Esaminando altre ipotesi, il Conduttore ha diritto di prelazione (a parità di condizioni con altri eventuali aspiranti Conduttori) se il proprietario al termine dei lavori, su un immobile compreso in un edificio gravemente danneggiato che richiede importanti interventi, o su un immobile che si trova in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, intende cedere nuovamente in locazione l’immobile. Al Conduttore non spetta il diritto di prelazione nei seguenti casi: nel caso in cui il proprietario intende vendere e/o locare l’immobile a terzi dopo la prima scadenza contrattuale; nel caso in cui il Locatore è comproprietario dell’immobile a titolo di comunione ereditaria (infatti il diritto di prelazione accordato ai coeredi dall’art.732 C.C. prevale su quello del Conduttore); nel caso in cui il Locatore vende al coniuge o ai parenti entro il secondo grado.