A volte può capitare di avere la necessità di recedere da un contratto di affitto prima della sua scadenza naturale e dunque prima della scadenza stabilita nel contratto medesimo.

Quali sono gli adempimenti a cui far fronte in tale situazione? Vediamoli da vicino.

1) Possono recedere anticipatamente dal contratto sia il locatore che il conduttore.

E’ essenziale che entrambi comunichino la loro intenzione attraverso una raccomandata con ricevuta di ritorno, sei mesi prima della data in cui si intende lasciare l’appartamento (se a recedere è il conduttore) ovvero sei mesi prima della data in cui si intende riappropriarsi dell’appartamento (se a recedere è il locatore).

2) Alla scadenza della locazione il locatore visiterà l’immobile al fine di verificare se ci sono stati eventuali danni, in presenza dei quali potrà trattenere la cauzione. In caso contrario essa dovrà essere restituita al conduttore. Si è soliti scalare le cauzioni versate all’inizio della locazione, ma lo scopo della cauzione è ben diverso. Per questo il conduttore dovrà pagare l’affitto fino all’ultimo mese.

3) Colui che abbia intenzione di recedere dal contratto deve pagare un’imposta fissa di € 67,00 entro trenta giorni dal termine della locazione attraverso il nuovo modello F24 “elementi identificativi” (ELIDE). All’Agenzia delle entrate competente verrà poi presentata la ricevuta di pagamento. Si tratta di un passaggio obbligato per evitare di pagare imposte di registro per le successive annualità; infatti il mancato pagamento di tale imposta fissa e della presentazione all’agenzia delle entrate, farà ritenere l’immobile ancora locato.

4) Occorre ricordarsi di comunicare la cessazione della locazione con relativa copia all’ufficio tributi del comune di appartenenza evitando in tal modo che la tassa sui rifiuti continui ad essere inviata al conduttore.

La risoluzione del contratto può essere effettuata solo quando si raggiunge un accordo tra le parti quindi quando c’è consenso da ambo i lati o quando ricorrano le cause previste dalla legge. Una di queste è l’inadempimento del conduttore. A tal proposito, la Suprema Corte con sentenza del 23 Febbraio 2015 n.2865, ha enunciato tale principio di diritto:

“IL LOCATORE CHE ABBIA CHIESTO ED OTTENUTO LA RISOLUZIONE ANTICIPATA DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE PER INADEMPIMENTO DEL CONDUTTORE, HA DIRITTO ANCHE AL RISARCIMENTO DEL DANNO PER L’ANTICIPATA CESSAZIONE DEL RAPPORTO. L’AMMONTARE DEL DANNO RISARCIBILE SARA’ OGGETTO DI VALUTAZIONE DEL GIUDICE CHE TERRA’ CONTO DI TUTTE LE CIRCOSTANZE DEL CASO CONCRETO.”

Si tratterebbe, secondo il giudice di legittimità, di un danno potenziale e futuro che viene a ledere l’interesse del creditore all’esecuzione del contratto. Infatti, secondo la Cassazione, l’articolo 1453 CC ricomprende tra i danni risarcibili anche il mancato guadagno come conseguenza immediata e diretta ex articolo 1223 CC dell’evento risolutivo.