L’art. 812 comma 1 del Codice Civile: “ sono beni immobili il suolo, le sorgenti, i corsi d’acqua, gli alberi , gli edifici e le altre costruzioni , tutto ciò che naturalmente o artificialmente è incorporato al suolo”. I terreni agricoli, dunque, così come quelli edificabili, sono considerati beni immobili. Generalmente, in fase di compravendita di un terreno, chi acquista è soggetto al pagamento di una serie di imposte e chi vende, invece, non dovrebbe effettuare alcun tipo di pagamento.

Esistono, tuttavia, dei casi in cui anche la plusvalenza, ovvero il guadagno dato dalla differenza tra il prezzo di vendita e il valore di acquisto,  è soggetta a tassazione con aliquote ordinarie previste per le imposte sui redditi. Questa imposta riguarda principalmente chi vende terreni agricoli acquistati da meno di cinque anni, purché non siano stati acquistati tramite successione, e quelli edificabili. Nel primo caso, l’aliquota minima è del 23% e qualora vi sia una plusvalenza è preferibile chiedere al Notaio che stipula l’atto di compravendita di applicare l’imposta sostitutiva, attualmente dell’8%. Diverso è per i terreni edificabili, in quanto la plusvalenza è sempre tassata e l’imposta prevista è molto alta dovuta principalmente al cambiamento dello stato del terreno da “agricolo” ad “edificabile”.

Il valore dei terreni, sia agricoli che edificabili, tuttavia può essere rivalutato in due casi:

- in seguito ad una perizia giurata con pagamento dell’imposta sostitutiva attualmente dell’8% versata in 3 rate o in un’unica soluzione con modello F24 (scadenza prevista al 30 Giugno 2016);

- per adeguamento dell’indice ISTAT dei prezzi del consumo.

Entrambe le soluzioni sopracitate, permettono di ridurre o addirittura azzerare la plusvalenza prevista a patto che i proprietari siano persone fisiche che non agiscono in maniera imprenditoriale o società semplici sia residenti che non nella zona di locazione e che i lotti dei terreni siano di proprietà dal primo Gennaio 2013. Gli unici terreni esclusi da questa possibilità sono quelli appartenenti ad aziende o ditte.

Dunque, in sintesi, per rivalutare i terreni in modo da ridurre la plusvalenza, si può applicare o l’imposta del 8% oppure attraverso il pagamento dell’aliquota Irpef che è pari al 23%. La differenza è che la prima si applica sull’intero valore del terreno e nella maggior parte dei casi permette di azzerare totalmente la plusvalenza, mentre la seconda si applica solo sulla plusvalenza.

La Legge di Stabilità 2016, prevede la riapertura dei termini per rideterminare il valore dei terreni a destinazione agricola ed edificatoria. Il 30 Giugno 2016 rappresenta il nuovo termine entro il quale redigere e giurare la perizia di stima, nonché versare l’imposta sostitutiva o la prima rata della stessa (nel caso in cui non si opti per il pagamento rateale). La perizia deve essere necessariamente predisposta prima della loro cessione, poiché il valore ivi indicato dal perito costituisce valore minimo al quale fare riferimento anche ai fini delle imposte d’atto e, in quanto tale, deve essere indicato nell’atto di trasferimento. Il versamento dell’imposta potrà invece essere anche successivo alla cessione, qualora quest’ultima avvenga comunque entro il 30 Giugno 2016, termine ultimo per il versamento dell’imposta sostitutiva. Tale imposta può essere versata in un’unica soluzione entro il 30 Giugno 2016 oppure essere rateizzata fino ad un massimo di tre rate annuali di pari importo, a decorrere dal 30 Giugno 2016 (ovvero: la prima rata da versare entro il 30 Giugno 2016; la seconda entro il 30 Giugno 2017 e la terza ed ultima rata entro il 30 Giugno 2018), utilizzando il codice tributo 8056.